La politique du logement sera-t-elle favorable aux investisseurs en 2018 ?

Présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, le projet de loi ELAN vise à mettre en adéquation le logement avec les besoins actuels de la société. En effet, face au constat selon lequel la France change, une certitude demeure : le logement est un besoin fondamental.

Fruit d’une concertation d’envergure, le projet de loi ELAN ambitionne de faciliter la construction – notamment de logements sociaux – et d’adapter le logement aux nouveaux modes de vie des Français.

La politique du logement sera-t-elle favorable aux investisseurs en 2018 ?

Quelles stratégies sont mises en oeuvre par le gouvernement à travers le projet de loi ELAN pour parvenir aux objectifs fixés ? Comment les dispositifs antérieurs à ELAN s’intègrent-ils dans le nouveau projet de loi ?

Le projet de loi ELAN

Le projet de loi ELAN pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, part du constat selon lequel notre pays connaît des évolutions qui modifient en profondeur notre rapport à l’habitat :

  • mobilité professionnelle,
  • schémas familiaux multiples,
  • omniprésence du numérique,
  • conscience écologique.

Malgré ces changements sociétaux, le logement demeure une nécessité absolue en ce qu’il est “le lieu de l’intimité, du repos, de la famille, des études”. Il peut également, pour certains, représenter un placement financier ou encore un patrimoine.

Dans certains secteurs, une hausse conséquente des prix des logements se manifeste consécutivement à une tension immobilière grandissante. En effet, dans des villes attractives comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux, la demande de logements surpasse l’offre, ce qui pousse les promoteurs privés ainsi que les bailleurs à augmenter leurs prix.

À contrario, des villes de taille moyenne présentent une offre consistante de logements, qui sont pour certains mal adaptés. Ces communes subissent, par ailleurs une désertion certaine de leur centre-ville qui est préjudiciable à leur attractivité immobilière.

Pour contrebalancer cet état de faits, le projet de loi ELAN, issu d’une conférence de consensus réalisée entre décembre 2017 et janvier 2018, déploie une stratégie axée autour de quatre fondamentaux :

  • construire plus, mieux et moins cher,
  • faire évoluer le logement social,
  • répondre aux besoins de chacun,
  • améliorer le cadre de vie.

Le projet de loi ELAN

Construire plus, mieux et moins cher

Pour parvenir à concrétiser cet objectif, certaines mesures concrètes seront prises telles que la simplification des procédures de construction, l’utilisation des terrains publics ou encore la transformation des bureaux vacants en logements pour éviter l’étalement urbain et transformer la ville.

Faire évoluer le logement social

L’objectif d’évolution du logement social se traduira de trois manières : un regroupement des bailleurs sociaux, une simplification du cadre juridique ainsi que la vente de logements sociaux afin d’en construire d’autres.

Répondre aux besoins de chacun

Selon le gouvernement, “répondre aux besoin de chacun” en matière de logement passe notamment par la production de logements privés abordables, une location facilitée (simplifier l’acte de cautionnement, encadrer les loyers) ou encore, une mobilité renforcée (créer un “bail mobilité” dans le parc privé, réexaminer périodiquement la situation des locataires, etc).

Améliorer le cadre de vie

Pour améliorer le cadre de vie, le projet de loi ELAN mise notamment sur la revitalisation des centres-villes, la rénovation énergétique ou encore la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (sanctions), etc.

Consultez le dossier de presse du projet de loi ELAN.

Les aides à l’accession ont évolué

Le soutien étatique à l’accession à la propriété est, depuis plusieurs décennies, un incontournable de la politique du logement. En effet, c’est en 1996 que la première loi d’aide à l’investissement locatif voit le jour : il s’agit de la loi Périssol. À l’époque déjà, il était question d’accorder aux ménages acquéreur un abattement fiscal correspondant aux prix d’achat du bien immobilier. La loi Périssol fut maintenue jusqu’en 1999 pour finalement être remplacée par la loi Besson.

Les aides à l’accession

Depuis lors, les lois similaires se sont succédées et ont évolué pour devenir la loi Pinel, dernière en date. Après avoir fait l’objet de remise en question concernant son opportunité, cette loi de défiscalisation a finalement été maintenue par le gouvernement en raison de son efficacité avérée.

En effet, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le dispositif Pinel “remplit les objectifs qui lui sont assignés : produire des volumes importants de logements intermédiaires neufs de qualité dans les zones tendues ». Pour précision, ce sont « 60.000 logements [qui] ont été vendus sous ce régime en 2017, à plus de 80% en Île-de-France et dans les métropoles régionales les plus dynamiques » arguait l’organisme professionnel dans un communiqué de presse paru le 12 avril 2018.

Si la loi Pinel a été maintenue jusqu’en 2021, elle a également été recentrée sur les zones géographiques subissant le plus fortement la tension immobilière. Aussi, depuis le 1er janvier 2018, l’avantage fiscal est valable seulement dans les grandes agglomérations ainsi que les villes de taille moyenne.

Le “prêt à taux zéro” (PTZ) se voit maintenu selon le même zonage que le dispositif Pinel et pour la même durée. Pour rappel, le PTZ est un prêt dénué d’intérêt de remboursement : il est réservé aux particuliers acquérant leur première résidence principale.

Essor du Pinel sur la côte atlantique

Ces dispositifs d’aide à l’achat sur le marché immobilier du neuf connaissent un vif succès dans certaines villes de l’Ouest français.

Pour exemple, l’Observatoire IMMO9 recense plus de 100 programmes immobiliers neufs disponibles à la vente dans la ville de Nantes et plus de 300 programmes immobiliers neufs dans la métropole bordelaise.

Par ailleurs, dans la région des Pays de la Loire, le prix de vente moyen au dernier trimestre 2017 était de 3.708€ par mètre carré habitable, en hausse de 3% par rapport à l’année précédente, selon les données de la FPI.

Les zones Pinel à Nantes et en périphérie indiquent quels sont les villes et quartiers éligibles au dispositif. Intramuros, c’est la zone Pinel B1 qui prime et impose au propriétaire-bailleur un loyer maximal de 10.07€ du mètre carré.

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