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Pourquoi se focaliser exclusivement sur la localisation ?

Pourquoi se focaliser exclusivement sur la localisation ?

Nombreux sont les apprentis investisseurs dans l’immobilier locatif qui se focalisent exclusivement sur la situation géographique d’un bien en prenant en considération quasiment que ce critère. Certes il est important d’anticiper l’évolution à long terme, mais il ne faut pas non plus considérer que cet élément en oubliant le coût d’acquisition, le rendement locatif et la potentielle plus-value en cas de revente.

Récemment, je discutais avec quelqu’un qui travaille dans le secteur de l’investissement locatif et qui m’a affirmé « Je n’investirai jamais en dehors de Paris intra-muros ». Je lui ai alors répondu « Est-ce que ça ne te dérange pas de ne générer un rendement net dérisoire que de 1 à 2%, voire même faire du négatif ? », il m’a répondu « Je maîtrise Paris, donc j’investis à Paris ». C’est un choix, je le respecte, mais je ne l’approuve pas !

Paris 18 + Saint-Ouen

A titre de comparaison, aujourd’hui pour 130 à 150 K€, il est possible d’acheter un petit studio dans le 18ème arrondissement de Paris. Avec le même budget, il est possible de faire l’acquisition d’un grand 2 pièces, sur la commune de Saint-Ouen (où il y a plusieurs stations de métro). Quand on se focalise sur les rentrées d’argent, dans le premier cas, il est possible d’obtenir un loyer autour de 600€, dans le deuxième cas 850 à 1 000€ selon la mise en location sous forme de F2 ou sous forme de 2 chambres séparées. Le potentiel de plus-value est à peu près le même quand on compare l’évolution sur les dernières années.

Comme vous pouvez le voir, les rendements locatifs sont totalement différents pour un budget identique. Le risque de vacance locative est quasi inexistant dans les deux cas. Seule différence, à Paris, le bien se loue dans la journée, à Saint-Ouen, il mettra une journée de plus (et encore). Il faut savoir qu’une ville comme Saint-Ouen a connu une explosion de la demande suite à l’implantation d’un grand nombre d’entreprises au cours de ces dix dernières années.

Attention, je ne dis pas qu’acheter à Paris est une mauvaise chose, mais pour faire de l’investissement locatif et en considérant le contexte en France, je doute que ça soit le meilleur choix.

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6 commentaires

  1. Didier-Fabrice 31 décembre 2014
    • InvestMan 31 décembre 2014
  2. Jean Christophe 22 janvier 2015
  3. Guillaume Tissier 11 mars 2015
  4. Niknolt 8 avril 2015
  5. Sophie 26 janvier 2016

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