Nombreux sont les apprentis investisseurs dans l’immobilier locatif qui se focalisent exclusivement sur la situation géographique d’un bien en prenant en considération quasiment que ce critère. Certes il est important d’anticiper l’évolution à long terme, mais il ne faut pas non plus considérer que cet élément en oubliant le coût d’acquisition, le rendement locatif et la potentielle plus-value en cas de revente.
Récemment, je discutais avec quelqu’un qui travaille dans le secteur de l’investissement locatif et qui m’a affirmé « Je n’investirai jamais en dehors de Paris intra-muros ». Je lui ai alors répondu « Est-ce que ça ne te dérange pas de ne générer un rendement net dérisoire que de 1 à 2%, voire même faire du négatif ? », il m’a répondu « Je maîtrise Paris, donc j’investis à Paris ». C’est un choix, je le respecte, mais je ne l’approuve pas !
A titre de comparaison, aujourd’hui pour 130 à 150 K€, il est possible d’acheter un petit studio dans le 18ème arrondissement de Paris. Avec le même budget, il est possible de faire l’acquisition d’un grand 2 pièces, sur la commune de Saint-Ouen (où il y a plusieurs stations de métro). Quand on se focalise sur les rentrées d’argent, dans le premier cas, il est possible d’obtenir un loyer autour de 600€, dans le deuxième cas 850 à 1 000€ selon la mise en location sous forme de F2 ou sous forme de 2 chambres séparées. Le potentiel de plus-value est à peu près le même quand on compare l’évolution sur les dernières années.
Comme vous pouvez le voir, les rendements locatifs sont totalement différents pour un budget identique. Le risque de vacance locative est quasi inexistant dans les deux cas. Seule différence, à Paris, le bien se loue dans la journée, à Saint-Ouen, il mettra une journée de plus (et encore). Il faut savoir qu’une ville comme Saint-Ouen a connu une explosion de la demande suite à l’implantation d’un grand nombre d’entreprises au cours de ces dix dernières années.
Attention, je ne dis pas qu’acheter à Paris est une mauvaise chose, mais pour faire de l’investissement locatif et en considérant le contexte en France, je doute que ça soit le meilleur choix.
Bonjour,
Je suis moyennement d’accord avec ton article. Pour être plus précis je pense être d’accord avec la substantifique moelle qu’il faut en retirer (enfin tel que je la comprends) mais je trouve la formulation pas assez tranchante.
Illustatrions :
* quand tu dis » il ne faut pas non plus considérer que cet élément en oubliant le coût d’acquisition, le rendement locatif et la potentielle plus-value en cas de revente » (au passage tu oublies la notion de risque mais comme tu en parles dans ton étude comparative je ne ten ferai pas grief) tu as bien sûr raison mais il faut reconnaître qu’il y a des liens entre ces notions. Par exemple à la localisation Trifouillies-les-Oies il y a un risque accru de location/relocation ce qui influe sur la rentabilité. Par exemple ce qui m’horripile dans les annonces c’est « ce bien peut se louer XXX » par peut se louer ne veut dire va se louer. Un bien peut se louer très cher si on trouve un pigeon à ce prix mais à l’envol du volatile il sera compliqué d’en pigeonner un nouveau
* quand tu dis « « Je maîtrise Paris, donc j’investis à Paris ». C’est un choix, je le respecte, mais je ne l’approuve pas » je suppose qu’en réalité tout comme moi tu l’approuves à moitié. Il est impératif d’investir sur un marché que l’on connait à défaut de réellement maîtriser ainsi on n’investira pas à Triffouillis-les-Oies car on n’est même pas fichus de placer ce charmant bourg sur la carte. L’erreur que fait ton interlocuteur c’est de ne vouloir investir qu’à Paris. Si ce que l’on maîtrise n’offre pas d’opportunité il est impératif d’apprendre à matîriser autre chose. Car la maîtrise (en tout cas d’un marché immobilier) n’est pas innée. On ne se réveille pas non plus un jour en maîtrisant Paris un matin alors qu’on n’y connaissait rien le soir en se couchant !
Si tu es capable de voir qu’il y a des opportunités à St Ouen c’est que tu « maîtrises » en un sens son marché
Enfin dernier point mais probalement le plus important. Il faudrait déjà être certains qu’on entend la même chose par localisation.
Par exemple Paris n’est pas une localisation c’est presque un monde à lui tou seul (cela ne m’étonnerait même pas que certains parisiens ignorent qu’il existe une vie après le périph 😉 )
Pour la petite anecdote avant 1860 le 18e n’était pas Paris intra-muros et il est possible que dans quelques dizaines d’années le Grand-Paris soit considéré comme une seule métropole
Et même en rétrécissant le périmètre comme tu le fais pour ta comparaison St Ouen / 18eme.
Il y a des différences (même si elles sont moins flagrantes qu’autrefois) entre Chapelle/Goute-d’Or d’une part et Grandes-Carrières/Clignancourt de l’autre.
De la même manière je suppose que le marché Audonien n’est pas uniforme : Soubise, Dhalenne, cité Arago ou Cordon, Debain, Garibadi, Pléyel … je pense qu’il y a des quartiers où tu investirais plus volontiers que dans d’autres
Hello @didier-fabrice, je te remercie pour ton commentaire très complet et je suis parfaitement d’accord avec ce que tu y dis !
– Pour la maîtrise de Paris, effectivement, il faut investir dans quelque chose qu’on maîtrise et s’abstenir de faire des erreurs lourdes de conséquences dans des villes qu’on ne connait pas. Mais si la « maîtrise » ne rapporte rien financièrement alors que c’est l’objectif de base, autant se former sur d’autres endroits comme tu le soulignes !
– Pour le marché de Saint-Ouen, c’est 100% vrai, il y a bien des quartiers où je suis plus tenté d’investir que d’autres et c’est légitime. Mais bon, l’objet de cet article est vraiment de faire l’opposition entre Paris et les villes limitrophes. Pour illustrer, j’ai choisi un arrondissement à comparer à la ville qui est immédiatement collée !
Bonjour,
L’importance d’un fort rendement est considérable, c’est ce rendement élevé qui vous permet un cash flow positif, et c’est le fait de gagner un peu plus chaque mois qui vous permet de cumuler les opérations immobilières. Et pour mon cas, mon banquier a augmenté le seuil fatidique d’endettement au delà des 33%. Certains atteignent même les 80% de taux d’endettement !
On trouve des forts rendements loin des grandes villes mais le bémol est qu’il est parfois plus difficile de trouver des locataires. Plusieurs mois de vacances locatives peuvent écrouler un rendement, et nous mettre en situation financière délicate ! J’ai trouvé une solution imparable, j’utilise des astuces simples d’architectes d’intérieur, et je propose « tout simplement » le plus beau logement du quartier. Rénover en créant le coup de cœur ne coûte pas plus cher mais permet de louer à coup sûr, et en plus de louer dans la fourchette haute !
En Angleterre, on rabâche « location, location, location » mais effectivement, ce n’est pas tout !
Bonsoir,
Je pense que certains prennent en compte uniquement le critère géographique pour être sûr d’avoir de la demande locative.
Ce n’est effectivement pas une bonne approche. Après, trouver l’équilibre entre bonne situation géographique et bonne rentabilité n’est pas très évident non plus.
A choisir, je préfère galérer à trouver des locataires plutôt que de voir ma rentabilité réduite à néant ^^.
Bonsoir,
La localisation d’un bien immobilier est effectivement le premier critère auquel pense un investisseur. Je vois plutôt les choses de la manière suivante : dans la mesure ou le rapport offre/demande est identique pour 2 lieux, autant choisir celui dont le rapport prix/loyer (soit la rentabilité pour simplifier) est le meilleur.
Pour des infos sur les départements en forte croissance démographique d’ailleurs, j’ai un article à conseiller mystone.fr/evolution-demographique-investir-dans-limmobilier
Il faut également penser à regarder les différents projets urbains à proximité. La création d’un RER, d’une ligne TGV, d’une école, d’un centre commercial sont souvent prévues de nombreuses années avant que le grand public l’apprennent, c’est à ce moment là que les meilleures coups ce font, en capitalisant sur 10-15 ans.