Investir dans l’immobilier sans dépenser 1€, c’est possible ?

Alors que les taux de crédit connaissent leur plus bas historique selon les dernières données de la Banque de France, la période semble propice à l’investissement dans la pierre. Cependant, toutes les opérations ne permettent pas la même rentabilité. Voici une solution en mesure de vous faire accéder à la propriété sans effort financier.

Le déficit foncier

“Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global” – Extrait de l’article “Déficit foncier 2019 : imputation, report et calcul”, publié le 17 janvier 2019 à 09:00 sur le Journal du Net.

Présentation du dispositif

déficit foncier

Le déficit foncier est une opération immobilière à fort rendement. Il s’agit d’acheter un bien immobilier ancien nécessitant des travaux et de le mettre en location pour pouvoir enclencher un processus de déficit foncier. Ce régime de droit commun permet la perception de revenus fonciers très faiblement fiscalisés. C’est que, ce mécanisme offre la possibilité de soustraire des revenus perçus, toutes les dépenses de travaux et charges associées à l’achat (gestion locative, intérêts d’emprunt, etc) et ce, sans plafond. Autrement dit, ce régime fiscal concourt à limiter les revenus fonciers. Par conséquent, profitant d’une base taxable moins élevée, le contribuable paye moins d’impôt sur le revenu et se décharge de certains prélèvements sociaux.

Le mécanisme du déficit foncier est une astuce fiscale mise en place par la loi de finances rectificative pour 1993 – n° 93-859 du 22 juin 1993 – dite “loi Balladur”.

Exemple en Gironde

Sébastien, jeune ingénieur, vient de faire l’acquisition d’un appartement ancien situé dans le quartier des Chartrons, à Bordeaux. Il a réalisé, avec l’aide de quelques artisans locaux, des travaux de rénovation avant mise en location du bien.

Cet investissement rapporte à Sébastien un revenu brut annuel de 5.000€ correspondant aux loyers perçus. Ses intérêts d’emprunt la première année, sont de 1.500€ : ils représentent une “charge financière”. Enfin, le montant des charges supportées par le jeune homme pour la réalisation des travaux et le paiement de la taxe foncière, notamment, est de 7.000€. Dans le cadre d’un déficit foncier, il faut déduire des revenus bruts, les charges résultant des intérêts d’emprunt (5.000€ – 1.500€ = 3.500€). On obtient un bénéfice foncier, duquel il faut déduire les charges non financières (3.500€ – 7.000€ = -3.500€). Le résultat, désormais négatif, constitue le “déficit foncier”, qui est reporté sur les “revenus globaux” ou salaires (30.000€ – 3.500€ = 26.500€). Avec un taux marginal d’imposition de 30%, Sébastien bénéficie, du fait de cette opération, d’un gain d’impôt de 3.500 * 30% = 1.050€.

En somme, outre le fait de ne pas engendrer d’impôt dus aux revenus fonciers, le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu. Sébastien aurait pu rentabiliser davantage son investissement en atteignant le plafond de déficit qui est de 10.700€ par an et de 15.300€ pour les logements concernés par un amortissement Périssol ou Cosse. Au-delà de ces limites, le déficit demeure reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers des années à venir.

Conditions à respecter

Pour profiter des avantages du déficit foncier, Sébastien devra respecter quelques conditions :

  • imposer ses revenus locatifs au régime réel ;
  • mettre son logement en location pour une durée de trois ans minimum ;
  • investir dans un logement à usage d’habitation.

Avantage de ce dispositif : il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10.000€ de réduction d’impôt par an.

Où bénéficier du déficit foncier ?

immobilier toulouse

Pour réussir votre opération de déficit foncier à Bordeaux, il est conseillé de miser sur l’hypercentre. Ce conseil est valable dans toutes les métropoles françaises : Toulouse, Nantes, Montpellier, etc. En effet, dans les centres-villes, les biens immobiliers présentant des qualités patrimoniales foisonnent.

Exemple en région

La restauration ou la rénovation de biens anciens situés au cœur de ville telles que Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes, permettent de créer aisément un déficit foncier. En dédiant à un logement ancien, une enveloppe de travaux conséquente, les investisseurs bordelais, toulousains et nantais peuvent jouir des avantages du déficit foncier tout en participant à la sauvegarde du patrimoine historique de leur ville. Pour trouver un logement ancien à rénover au sein de la capitale mondiale du vin, il est opportun de se tourner vers des quartiers historiques comme Hôtel de Ville, Quinconces, Saint-Pierre, Saint-Seurin / Fondaudège ou encore Caudéran. Dans la ville rose, optez pour des secteurs comme le Capitole, Les Carmes, Jean-Jaurès ou bien Les Chalets. Enfin, à Nantes, il serait judicieux de se tourner vers l’Île de Nantes.

Par ailleurs, les centre-villes des communes périphériques peuvent eux aussi regorger de biens présentant des qualités architecturales en puissance. À proximité de Bordeaux, on tablera sur des communes comme Pessac ou Talence. En périphérie de Toulouse, Blagnac et Saint-Orens-de-Gameville sont de bonnes options. Enfin, en métropole nantaise, Saint-Herblain et Rezé présentent de belles opportunités. Ces villes ont en commun de concentrer un parc immobilier vieillissant, candidat idéal au mécanisme du déficit foncier, qui est, de surcroît, cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux comme le Cosse ou le Pinel dans l’ancien.

Une opération immobilière en déficit foncier permet d’acquérir un logement à l’emplacement rare et de réaliser un investissement non soumis au plafonnement des niches fiscales.

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