A l’issue d’une location meublée ou vide, aussi bien les locataires que les propriétaires cherchent souvent à connaître le délai de remboursement du dépôt de garantie. Certains locataires s’imaginent d’ailleurs que le propriétaire doit obligatoirement rembourser 100% de ce montant, même en cas de dégradation du bien. S’il s’agit d’une dégradation mineure, souvent, une petite somme est retenue du dépôt de garantie pour rembourser le préjudice causé, mais qu’en est-il lorsque le préjudice coûte plus cher que la caution versée à l’entrée ?
Que vous soyez locataire ou propriétaire, lisez bien ce qui suit, la moindre détérioration peut coûter une fortune à réparer !
A l’entrée dans le logement, il est primordial d’établir un état des lieux en bonne et due forme. Sur ce document, il conviendra de signaler tout problème. Sans la réalisation de ce document, le propriétaire n’aura que ses yeux pour pleurer si le locataire s’en va en lui restituant un logement dans un piteux état. Rares sont les locataires honnêtes qui annonceront par eux-mêmes avoir détérioré le logement et qui chercheront à rembourser le préjudice causé.
Si vous avez bien réalisé l’état des lieux d’entrée et de sortie, et que le préjudice est supérieur au montant du dépôt de garantie, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire, le surplus pour réparations. Une action en justice est également possible pour obtenir cette indemnisation (Tribunal d’Instance si litige inférieur à 10 000€ : source service-public.fr), et même des dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l’impossibilité de disposer du bien pendant la durée des travaux. Autrement dit, si le bien est détérioré, qu’il faut 1 mois pour réaliser les travaux, en plus du prix des travaux, le propriétaire peut demander une indemnité équivalente à 1 mois de loyer hors charges puisqu’il n’aura pas pu louer son bien durant cette période.
Estimez le préjudice
Munissez vous de justificatifs pour estimer le montant du préjudice subit. Des factures suffisent amplement. A défaut, il est également possible de faire des devis pour réparations. Si le préjudice est par exemple, estimé à 530€ et que le dépôt de garantie est de 500€, ne cherchez pas à récupérer les 30€ supplémentaires, vous perdriez plus de temps et d’argent !
En revanche, si le préjudice est bien plus important, comme je le disais un peu plus haut, la moindre détérioration peut coûter très chère à réparer. Qu’il s’agisse d’un carreau d’une fenêtre cassé, d’un rideau de boutique déformé, d’un trou dans l’évier ou encore de l’installation électrique qui a été bidouillée par le locataire et qu’il faut remettre aux normes, vous pourrez en avoir pour plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros de réparations.
Pour certains postes, les travaux peuvent coûter très chers. Par exemple, qu’il s’agisse de porte palière ou de porte industrielle pour boutique par exemple, une réparation peut se chiffrer entre 700 et 5 000€ !
Discutez-en à l’amiable avec le locataire et le garant
Privilégiez toujours la discussion pour expliquer la situation et le préjudice subi (explications sur justice.gouv.fr). Essayez de régler la chose à l’amiable avec le locataire, tout le monde y sera gagnant ! N’hésitez pas également à en parler au garant qui pourra lui même faire comprendre au locataire l’intérêt de la discussion à l’amiable. Présentez notamment les devis pour les réparations. Si la situation se débloque, c’est parfait !
Le locataire ne veut pas discuter, que faire ?
Ayez la certitude d’avoir l’état des lieux de sortie signé par les deux parties. A défaut, faîtes le faire par un huissier (vous pourrez même demander le remboursement des frais au locataire, source : service-public.fr). Une fois ce premier point réglé, ne perdez pas de temps, faîtes vos réparations, faîtes en sorte d’avoir les justificatifs qui prouveront la durée où le bien aura été bloqué à cause des travaux. Entamez ensuite vos actions en justice auprès de la juridiction compétente pour demander la réparation du préjudice causé. Vous n’avez plus qu’à attendre quelques mois au minimum avant de récupérer votre argent.
Vous êtes locataire, vous l’aurez compris, ne vous amusez pas à dégrader le bien sous prétexte que le propriétaire n’a « que » le dépôt de garantie. Il sera en droit de vous demander bien plus !
Vous êtes propriétaire et vous avez déjà été confronté à ce genre de situation ? N’hésitez pas à partager votre expérience en commentaire un peu plus bas.
Merci pour toutes ces informations. Étant bientôt en charge de quelques locataires, le compromis de vente a été signé fin Février, je me posais justement la question !
Sujet très intéressant et auquel on ne pense pas forcément. La procédure judiciaire est-elle le plus souvent à l’avantage du locataire ou du propriétaire ? La durée et le coût de la mise en justice en vaut-il la chandelle ?
Cela ne me viendrait pas directement à l’esprit de mettre le locataire en justice quand on sait que les locataires sont plus protégés que les propriétaires.
@squatte : j’espère que tu ne rencontreras pas ce type de problème, mais il faut toujours le prendre en considération dans le cadre d’un investissement locatif.
@aurelien : Un peu sur le même exemple que le salarié est surprotégé et souvent au détriment des petits patrons, c’est le même cas pour l’immobilier où le locataire est avantagé par rapport au petit propriétaire. Il faut se dire que chaque dossier qui finit au tribunal, c’est un dossier où tout le monde est perdant. Je connais quelques propriétaires qui ont rencontré ce type de problème et lors du jugement, ils n’ont jamais pu récupérer l’intégralité de l’argent dépensé.
Par exemple, si les frais d’avocat sont à 3000€, ils ne récupèrent que la moitié à peu près. Mais bon, parfois vu les montants en jeu, il vaut mieux perdre 1500€ et récupérer une grosse créance.
Du coup, c’est intéressant seulement si les montants en jeu sont élevés, autrement, c’est une perte de temps.
Je pensais pas qu’on avait des possibilités de se retourner contre les locataires si les dégradations étaient supérieures à la caution !
C’est bon à savoir, mais pour être allé en justice à cause d un litige privé, je sais que les frais montent très vite (avocat). Et même si vous êtes sûr de votre bon droit et que vous allez gagner, assurez-vous d’abord que le locataire soit solvable car sinon il ne vous remboursera jamais.
@nicolas13 : raison pour laquelle, il faudra prendre la peine de choisir un garant solvable au préalable, qui lui, pourra rembourser sans problème ! Et s’il ne rembourse pas, une saisie sur salaire peut être faîte !
Bonjour,
Sur quel fondement vous basez vous?
Merci
Toutes les sources sont précisées dans l’article. Je vous invite à le lire ou le relire.
Bonjour,
J’ai loué une maison.le locataire n’est resté que 4mois.pendant l’état des lieux de sortie, j’ai constaté beaucoup de dégradation. Peinture partout,porte démontée, plaques de plâtre arrachées du mur et mal remis,ect…
J’ai fais constater ces dégradations par un huissier.
J’en ai pour un peu moins de 2000 euros de réparation.
Les loyers ont toujours été payé. Il est évident que le dépôt de garantie ne sera pas rendu(factures des travaux en main)
Je dois recevoir un virement de la caf pour son apl,en temps normal, je devrais lui rendre, vu qu’il est à jour dans ses paiement mais est ce légal de la garder en plus du dépôt de garantie ?
Bonjour avez vous eu une réponse pour le versement de la caf ? Nous sommes dans le même cas. Les loyers sont à jour mais des travaux de remise en état supérieur au montant de la caution. Nous avons reçu le mois en décalage de la caf alors que les locataires avaient réglés la totalité du premier loyer. Dois leur rendre ce montant ? Ou dois leur rendre avec la certitude de ne jamais être payé pour les frais engagés. Entre charges et travaux nous payons encore pour les locataires. Merci pour vos réponses.
Bonjour petite question est si le garant est en redressement judiciaire comment ça se passe ayant un devis déjà de 5000 euros de travaux pour non respect du logement par la locataires qui est une personne handicapée
Bonjour avez vous eu une réponse pour le versement de la CAF? Je suis dans le mémé cas
Bonjour avez vous eu une réponse pour le versement de la CAF? je suis dans le meme cas.
Bonjour
Pour un nettoyage et la peinture d’un appartement de 60 m2 l’agence immobilière me demande 1500€ de frais de nettoyage et de remise en peinture, soit 980 de plus que la caution versée, tout cela sans facture réelle d’entreprises spécialisée. Que puis-je faire puisque cela n’est absolument pas justifié
Ca dépend de la région. Ici, dans le 74, vers la frontière suisse, les peintre demandent environ 30-50€ du mètre carré pour repeindre les murs (davantage pour des plafonds). Ca comprend la peinture, la pose des protections (sol, boiseries, interrupteurs, meubles de cuisine, etc.), nettoyage, déplacement, etc. Ca chiffre très vite et malheureusement lorsqu’un mur est à refaire, c’est toute la pièce qui est à refaire… Sans compte si le locataire n’a pas bien fait le ménage (four, hotte, toilettes, placards, etc.) et qu’il faut payer une société pour le faire (ici c’est min. 25€ de l’heure). Quand je suis locataire, surtout lors de mes voyages, j’essaie de rendre voitures, meubles et appartements sans rayure, tâches ou trous. Et dans tous les cas, demandez des justificatifs détaillés, car il ne serait pas normal de payer pour rien! Si la peinture a déjà 5-10 ans et qu’elle n’est pas fraîche, elle devrait de toute manière être repeinte pas le propriétaire (voir grille de vétusté – c’est peut-être pour ça d’ailleurs que tout l’appartement coûte « que » 1500€ – dans le 74 c’est encore un bon prix pour un 60m2). A vérifier…
Rares sont les locataires honnêtes … ça sent un peu le parti-pris , locataire d’une part et propriétaire par ailleurs je n’ai pas l’impression que les locataires sont systématiquement malhonnêtes , il y a aussi des propriétaires indélicats qui refusent de faire des travaux indispensables .
Changer une vitre ne vas pas ruiner le propriétaire , ni le locataire d’ailleurs .
Ce qui coûte cher c’est refaire le sol quand il est dégradé par le temps surtout les moquettes , la peinture ou les éléments sanitaires qui ont fait leur temps , ce n’est pas au locataire de remplacer la vieille baignoire qui est rouillée .