Tout savoir sur le LMNP

Très avantageux, le statut de Location Meublée Non Professionnel ou LMNP peut être attribué à tous les biens immobiliers à louer de petites et moyenne surfaces. Il est dès lors très accessible d’investir dans ce type d’actifs pour parfaire son portefeuille.

Pour tous les contribuables souhaitant se lancer dans un investissement immobilier locatif dans l’ancien ou dans le neuf, il est possible de prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel, sous l’acronyme LMNP. L’acquisition d’un bien immobilier meublé mis en location vous fera profiter d’un avantage fiscal considérable, en plus des revenus locatifs. Qu’est-ce que le statut LMNP ? Quelles conditions sont requises pour pouvoir investir dans le LMNP ? Quel régime fiscal choisir ? On vous donne toutes les réponses à vos questions dans cette rubrique. 

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

statut lmnp

Lors de la mise un location d’un logement, d’un studio, d’un appartement ou d’une maison, le propriétaire a le choix entre deux statuts fiscals bien distinctes. Mais avant cela, il doit se décider sur le type de la location. C’est à dire, louer le bien immobilier vide ou meublé.

Louer vide

La plupart des logements mise en location sont loués vide. En effet, la location vide concerne une habitation louer nu. Cela peut être un bureau, un local, un appartement, une maison, un parking, un garage, un entrepôt… bref tout type de bien immobilier mais à condition qu’il soit sans meuble.

Louer meublé

La location meublé, quant à lui, correspond à un logement louer avec ses meubles. La plupart du temps, il s’agit surtout d’un studio, d’un appartement, d’une maison ou encore d’un local ou d’un bureau.  Le propriètaire se carge alors de mettre à la disposition du locataire tout ce qu’il faut pour son emmenagement. Ce dernier s’installera donc plus facilement et juste avec ses effets personnels.

Il existe deux type de location meublé : le LMP qui signifie loueur en meublé professionnel comme les bureaux, les locaux commeciaux, entre autre… et le LMNP dont on parlera ici.

Un statut bien particulier, le LMNP est accessible sous certaines conditions. Comptant parmi l’une des plus anciennes niches fiscales, il fait le bonheur des investisseurs depuis 1949. En effet, il vous permet d’atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux comme assurer au mieux la préparation de votre retraite. Il vous permet également de vous constituer un capital sur le long terme, générer rapidement des revenus supplémentaires, profiter d’avantages fiscaux et surtout devenir propriétaire facilement. En d’autres termes, investir en LMNP vous offre la possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé que vous pourrez ensuite mettre en location. En retour, vous percevez des revenus locatifs et si le logement est neuf, vous pourrez récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

A qui s’adresse le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse potentiellement à tous les contribuables français. Cependant, le LMNP sera effectif seulement si ces derniers respectent les conditions inhérentes au statut. Ainsi, si vous souhaitez louer en LMNP, vous devez d’abord être propriétaire du logement en location. Vous devez également percevoir 23 000 € de revenus locatifs par an au maximum. Enfin, votre nom ne doit pas être fiché au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP). En effet, vous pouvez généralement réaliser un investissement immobilier locatif sous deux statuts : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le LMP entre en vigueur à partir du moment où vos revenus locatifs annuelles sont supérieurs à 23 000 € et qu’ils excèdent les autres revenus de votre foyer fiscal. 

Comment faire pour devenir un loueur en meublé non professionnel ?

devenir lmnp

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez commencer par vous inscrire auprès d’un CFE (Centre de Formalité des Entreprises). Pour ce genre d’investissement, vous allez devoir vous adresser au Greffe du Tribunal de Commerce rattaché au bien immobilier que vous achetez. C’est avec le formulaire Cerfa n°11921*05 plus connu sous le nom de formulaire P0i intitulé « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » que vous pourrez vous enregistrer. Téléchargez-le en ligne sur impots.gouv.fr . Une fois que vous l’aurez rempli, faites-le parvenir au Greffe du Tribunal de Commerce. Par la suite, vous obtiendrez votre immatriculation (numéro de SIRET). A partir de là, vous pouvez commencer votre activité en tant que loueur en location meublée non professionnel.

Dans quelles zones investir en LMNP ?

Si l’investissement en loi Pinel et autres dispositifs de défiscalisation soumettent les investisseurs au respect de certaines zones pour leur achat immobilier, ce n’est pas le cas avec le LMNP. En revanche, ce dispositif ne concerne pas tous les biens. Pour prétendre au statut LMNP, vous devez respecter certains critères. Tout d’abord, le bien immobilier que vous avez prévu de mettre en location doit être habitable et meublé dès l’arrivée d’un locataire. Cela explique les raisons pour lesquelles les investisseurs en LMNP sont nombreux à privilégier les résidences de services neuves. En effet, ce genre de logement dispose déjà de tous les services indispensables à l’appellation « logement meublé » comme le service de nettoyage des locaux, le service pour le petit-déjeuner, la réception de la clientèle et la fourniture du linge de maison. Si votre logement présente au moins 3 de ces 4 critères, vous pourrez très bien l’utiliser pour faire un investissement en LMNP. 

Si vous avez pour projet d’investir dans le neuf, misez sur une résidence senior, une résidence, meublée de tourisme, une résidence étudiante ou un EHPAD pour associer votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En outre, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier ancien. En ce qui concerne la location, elle pourra être à titre temporaire, à titre de résidence principale ou même saisonnière. Enfin, il vous est aussi possible de mettre en location une chambre au sein de votre propre maison. Par exemple, si vous avez un logement avec 3 pièces alors que vous y vivez seul, vous pouvez faire le bonheur d’un étudiant en proposant à la location une chambre inutilisée. De cette manière, vous bénéficiez du statut LMNP et d’une défiscalisation sur une partie de vos revenus. Par contre, vous ne pourrez pas récupérer de TVA, car seuls les investissements LMNP en résidences neuves de services profitent d’un tel avantage.        

Les obligations liées au logement mis en location

Concernant le logement que vous avez prévu de mettre en location, des obligations sont à prendre en compte. La taille du bien meublé représente l’une des conditions obligatoires. Ainsi, un logement mis en location peut prétendre au statut LMNP seulement si sa surface est de 9 mètres carrés au minimum. Pour ce qui est des meubles en tant que tels, en fonction des critères de décence, un minimum de condition est requis. Ainsi, la maison doit être équipée de literie (couettes ou couvertures), de volets ou de rideaux dans les chambres, d’un micro-onde ou d’un four, d’un réfrigérateur avec un compartiment à congélation, de plaques de cuisson et d’une table avec chaises. Il doit aussi y avoir des luminaires, d’une ou plusieurs étagères de rangement, de vaisselle et ustensiles de cuisine et de matériel d’entretien ménager.

Les avantages de louer en meublé

En choisissant d’investir en LMNP, vous profiterez de nombreux avantages comme la rentabilité. En effet, lorsque vous prenez la décision de louer un logement en meublé, vous serez obligé d’engager des dépenses supplémentaires pour l’acquisition des fournitures et des meubles entre autres. Mais une augmentation du loyer compensera ces dépenses puisque celui-ci est 10 à 20 % plus élevé que dans le cadre d’une location en nue. Dans ce cas, la mise en location de son bien en meublé s’avère plus intéressant en termes de rendement brut. Vous pouvez notamment vous lancer dans la location saisonnière qui peut vous faire gagner beaucoup d’argent. En outre, vous pouvez aussi louer votre logement à une colocation ou en location étudiante. 

Le statut LMNP prose aussi un avantage fiscal. Les revenus que vous percevez dans le cadre de la location d’un bien immobilier en meublé sont inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous subissez une imposition de catégorie BIC et non de revenus fonciers comme c’est le cas pour un investissement immobilier locatif classique. Deux options s’offrent à vous : soit vous optez pour le régime réel (pas d’abattement forfaitaire, mais des charges déductibles réelles qui réduisent l’assiette imposable) soit pour le régime micro BIC (qui propose un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus).

Toutefois, ce n’est pas ce choix qui justifie le fait que le LMNP est une niche fiscale. Il existe effectivement d’autres raisons. Tout d’abord, si vous misez sur le régime micro BIC, 50 % de vos revenus locatifs subiront une imposition, en fonction du taux d’abattement forfaitaire dédié à ce régime : 50 % pour la location meublée, contre 30 % pour la location nue. Le régime réel, quant à lui, vous offre la possibilité d’amortir le prix auquel vous avez acheté le logement. C’est ce qu’on appelle amortissement comptable, possible uniquement en location meublée.

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, les charges déductibles prises en compte se rapportent à la taxe foncière, aux intérêts d’emprunts, aux honoraires versés à un tiers, aux frais de notaire ainsi que les travaux de réparation et d’entretien du bien. Sont également inclus les charges de copropriété et les primes d’assurance. Si vos recettes locatives sont inférieures à 72 000 € par an, vous pouvez choisir le régime réel. Il s’applique de plein droit au-delà de cette somme. E

nfin, vous profitez d’une intéressante plus-value à la revente grâce au statut LMNP au régime réel. Cela en raison du fait qu’elle sera définie par rapport au prix d’achat du bien sans que l’amortissement réalisé ne soit pris en compte. 

Les limites du statut LMNP

location meublé non professionnel

Pour certains investisseurs, le statut LMNP peut représenter une excellente option, mais pour d’autres, il peut être beaucoup moins intéressant. Une véritable niche fiscale, la location meublée non professionnelle présente aussi quelques inconvénients non négligeables. La durée du bail en est donc la première limite. En effet, par rapport à la location nue, la location meublée est plus courte. La nature même de la location peut aussi être un inconvénient, puisque le propriétaire sera obligé d’acheter tout l’équipement dont le locataire a besoin pour manger, dormir et vivre dans les meilleurs conditions. Il devra alors prévoir des coûts supplémentaires. Enfin, pour procéder à la déclaration de revenus et à la déclaration de début d’activité, vous serez soumis à ces démarches administratives fastidieuses. 

Comment sortir du statut LMNP ?

Le statut de LMNP est reconnue pour sa souplesse. En effet, vous pouvez très bien arrêter cette activité pour occuper le logement ou le vendre. Et cela, bien sûr, tout en respectant les clauses dans votre contrat de bail ou votre mandat de gestion locative. Si toutefois vous voulez changer d’activité, voici les demarches à suivre pour changer de statut.

Tout d’abord, une declaration fiscale est obligatoire pour toute cessation d’activité. Pour se faire, vous devriez adresser une déclaration auprès du greffe de tribunal du commerce. Il faudra alors remplir le formulaire de fin d’activités P2 P4i. Il est à noté que vous devez faire la déclaration au moins 30 jours suivant la cessation de votre activité.

  • Si le changement de statut est dù à une vente du bien immobilier, il faudra effectuer une estimation du bien avant la declaration. Il y aura bien sur une légère différence car l’acquereur jouera sur le prix des travaux à faire pour negocier. Suite à la déclaration de cessation d’activité, les bénéfices et les déficits générés par l’activité à sa clôture seront imposés immédiatement.
  • Si vous voulez changer votre statut LMNP en passat du regime Micro-BIC au régime réel, adressez un courrier de levée d’option à l’administration fiscale. Par ailleurs, comme on l’a indiqué plus haut, le regime réel est plus avantageux lors de la revente car les plus-values seront plus avantageuses.

Comme pour toute cessation d’activité, et cela quelque soit le secteur, vous êtes tenu de payer votre CFE. Ainsi,  paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises, pensez à remplir soigneusement le formulaire. Il existe cependant une petite observation à connaître : si vous arrêtez votre activité le 31 décembre de l’année en cours, vous devez payer la totalité pour l’année ecourrue. Pour un arrêt d’activité en cours d’année, il est possible de demander un dégrèvement partiel de votre CFE.

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