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Dans pas mal de cas, l’investissement à l’étranger peut apporter un grand nombre d’avantages, des rentabilités parfois plus élevées, etc. Lorsqu’on y pense, on voit souvent l’euro comme une monnaie forte et on a tendance à se dire que c’est un plus, mais il faut également penser à tous les aspects avant de se lancer dans un investissement à l’étranger. Je vais illustrer cet article par un exemple tout simple.
Exemple chiffré
A la mi-2012, Martin résident en France souhaite investir dans l’immobilier locatif au Canada qui selon ses recherches, offre une belle rentabilité. Martin réussi à obtenir différents emprunts en France, d’un montant total de 200 000€ et s’engage à rembourser 1 500€ par mois pendant 15 ans. En convertissant tout ça en dollars canadiens (CAD), on obtient donc un emprunt global de 244 000 dollars (au cours de l’été 2012). Le remboursement mensuel s’élèvera donc en théorie à 1 830 CAD.
Tout fier de son projet, Martin n’hésite pas une seule seconde, fait son achat et met en location le bien à 2 100 CAD par mois, de quoi rembourser l’emprunt, payer les charges et taxes. Or, Martin n’a pas prévu deux choses :
- Les frais de conversion
- Les fluctuations de taux
La conversion de devises
Lorsque Martin a obtenu les emprunts en euro, il a fallu convertir le tout en CAD pour acheter le bien. Sur cette première opération, il y a déjà eu environ 2 000 à 2 500 € de perdus, et ça, c’est à supposer que Martin ait fait ses recherches pour convertir au meilleur endroit. Au pire des cas, il ne serait pas étonnant que la perte monte à 10 000€ !
De plus, chaque mois, lorsque Martin encaisse ses CAD, il doit les convertir en euro pour pouvoir rembourser ses dettes. Sur chaque opération, il y a à nouveau une perte.
Les fluctuations de taux
L’été 2012, l’euro s’échangeait à 1,22 CAD. Début 2014, le même euro s’échange à 1,50 CAD. Vu cette variation de taux, il faut désormais à Martin, 2 250 CAD par mois pour rembourser son emprunt, alors qu’une année et demie plus tôt, seuls 1 830 CAD suffisaient. L’opération n’est donc plus auto financée.
Situation catastrophe
Mars 2014, le taux EUR/CAD est à 1,54. Martin a de gros soucis financiers et est obligé de vendre son bien dans l’urgence. Le bien est vendu moins cher que le prix du marché pour faire l’opération rapidement, de plus, entre la date d’achat et la date de vente, le prix de l’immobilier a stagné. Martin revend donc son bien à 220 000 CAD.
- Bien acheté : 200 000€ / 244 000 CAD
- Bien revendu : 220 000 CAD / 143 000€
Même si les emprunts ont en partie été remboursés, vous voyez qu’il s’agit d’une catastrophe financièrement parlant, puisque Martin devra compléter encore pour rembourser toutes ses dettes.
Quelle solution dans ce cas ?
Evidemment, la situation inverse aurait pu se présenter, et ça aurait été le jackpot pour Martin si le cours du dollar canadien avait baissé. La meilleure chose à faire pour éviter de jouer avec le feu est de commencer par analyser la stabilité d’une devise par rapport à une autre. Par exemple, vous pouvez voir le taux de change euro franc suisse (CHF), et que dans le cas de Martin, ça aurait été plus avantageux.
Deuxième chose, sachez qu’une banque en France peut vous faire un prêt dans une autre devise. Par exemple, je vois ici qu’on peut avoir un prêt immobilier en CHF. Avec cette solution, on ne réfléchit même plus aux évolutions du cours et les fluctuations ne changeront rien aux mensualités.
Et vous alors, avez-vous pensé à ces deux éléments lorsque vous avez songé à investir à l’étranger ? N’hésitez pas à partager votre avis sur le sujet via les commentaires ci-dessous.
Bonjour,
Les variations du taux de change sont certes un élément à prendre en considération si on investit à l’étranger.
Je me demande quand même s’il n’est pas un peu difficile d’obtenir un prêt pour un investissement à l’étranger (sauf peut être les frontaliers comme dans ton lien) quand je vois que c’est déjà pas évident pour obtenir un prêt en métropole quand on réside et investit en DOM…
A noter aussi que l’échéance du prêt n’est pas la seule « charge » (en fait ce n’est même pas une charge seule les intérêts sont une charge mais passons). A distance Martin passe certainement par une agence, il y a aussi les frais de condo (nos charges de copropriété) et donc potentiellement à nouveau le retour des variations de taux de change.
Selon moi il est primordial d’ouvrir un compte local sur lequel on prendra soin de placer une épargne de précaution car dans ton exemple il me semble qu’outre le mauvais timing des taux de change l’opération de Martin était bien mal ficelée (en cas de vacance locative il eut été dans la m… tout autant même sans variation de taux de change).
Je pense qu’il bon de rappeler que opération immobilière doit être prévue sur la durée et qu’elle ne doit pas mettre en péril notre situation (s’assurer que le loyer couvre la mensualité de prêt n’est pas suffisant il faut s’assurer que si pas de loyer on puisse quand même couvrir les frais pendant un certain temps ce qui visiblement n’était pas le cas de Martin).
@Didier : Bonjour ! Tu as tout à fait raison 🙂 Il ne faut pas seulement se limiter au raisonnement type : « le loyer dépasse ma mensualité = c’est bon ». Comme tu le dis, la vacance locative peut avoir un impact grave sur la situation de l’investisseur.
Pour ce qui est de l’emprunt pour investir à l’étranger, dans la pratique c’est très difficile à obtenir, et c’est un peu pour cette raison que j’ai évoqué dans l’article, le fait que Martin allait avoir plusieurs petits prêts, qui eux seront beaucoup plus faciles à obtenir (généralement sans justification de projet).