Petit rappel pour nos amis francophones qui résident hors de France et qui ne sauraient pas ce à quoi correspond un CDI, il s’agit d’un contrat de travail à durée indéterminée. En France, les salariés sont si protégés par le code du travail, que lorsqu’ils obtiennent un CDI, il est très difficile de les virer, et ce même si la situation économique de l’entreprise va droit dans le mur, ou que l’employé s’avère être peu compétent après sa période d’essai.
Ce fameux CDI est recherché par la quasi totalité des jeunes diplômés, à croire qu’il s’agit de l’unique voie possible. On l’associe souvent à une « stabilité », une « sécurité », vu le revenu régulier qui va être obtenu par le salarié. Certains sont mêmes obnubilés par ces 3 lettres lors de leur recherche de job et ne prennent pas du tout en compte d’autres critères comme l’expérience qui va être acquise notamment.
Dans cet esprit, lorsque l’on cherche à acheter un appartement, pavillon, parking ou tout autre bien immobilier, en ayant recours à un crédit (avec ou sans apport), l’un des critères les plus important pour la banque est de savoir si vous avez ou non un CDI. Pour certaines banques, peu importe si vous avez d’autres rentrées d’argent (revenu passif, travail indépendant, etc.), si vous n’avez pas de CDI, elles ne veulent pas travailler avec vous.
L’emprunt bancaire n’est alors accordé que si vous avez ce fameux contrat de travail. Elles vont par exemple, préférer un salarié en CDI qui gagne 1 500€ par mois depuis 2 ans à un indépendant qui gagne 3 500€ par mois depuis la même période.
Dans ces conditions, comment faire pour acheter un appartement, maison ou autre bien immobilier sans CDI ?
La première chose à faire est de définir le montant dont vous allez avoir besoin pour réaliser votre opération au complet (achat, rénovation, ameublement, etc.). S’il s’agit d’un faible montant, avez-vous vraiment besoin d’emprunter ? Il est possible qu’avec vos simples revenus, vous ayez assez pour payer le tout en quelques mois. Si le montant est conséquent, voici quelques solutions qui pourront vous aider à concrétiser votre projet.
Solution 1 : Discuter simplement avec d’autres banques
C’est une solution toute bête, mais peut-être que vous avez simplement proposé votre dossier à votre banque et n’avez pas tenté de voir d’autres banques. En multipliant les demandes, vous aurez des chances supplémentaires d’avoir votre emprunt. Avec l’avènement d’Internet, vous avez même la possibilité de faire des demandes directement en ligne. Profitez-en ! Vous pourriez avoir de belles propositions à des bons taux.
Solution 2 : Présenter son dossier à un courtier
Les courtiers sont des intermédiaires entre vous et les prêteurs. Ils sauront appuyer les éléments positifs de votre dossier. Les relations qu’ils ont avec les banques font que vous pourrez également augmenter vos chances d’avoir un emprunt bancaire. Cette solution présente évidemment les avantages cités précédemment, mais ceci a un coût ! En effet, le courtier se rémunère soit avec une commission fixe, soit au pourcentage.
Solution 3 : Financer une partie via un prêt entre particuliers
Ça y est, vous avez obtenu un emprunt via l’une des deux solutions précédente pour l’acquisition, il vous reste encore à financer les travaux, l’ameublement, etc. Les banques proposent des emprunts pour ce type de projet et les taux sont souvent astronomiques. Il existe pourtant une solution permettant de payer largement moins cher, le prêt entre particuliers.
Pour ce faire, certains sites sont spécialisés dans ce marché, comme le site Younited Credit (Prêt d’union) et permettent de mettre en relation des particuliers ayant de l’argent à investir, à d’autres particuliers ayant un projet comme l’achat d’une voiture, les travaux d’un bien immobilier, etc.
Et vous alors, quelles solutions préconisez-vous pour avoir un capital permettant de financer un bien immobilier ? Que pensez-vous des solutions présentées dans cet article ? N’hésitez pas à partager vos impressions en commentaire ci-dessous.
Salut,
Les solutions que tu proposes me semblent bonnes.
Connais-tu des gens qui ont pu obtenir un gros prêt sans le sacro-saint CDI ?
A part pour un crédit auto, je n’en ai pas vu, mais je n’ai pas non plus énormément cherché ;-). Les banques cherchent à se couvrir au détriment des indépendants qui peuvent très souvent avoir bien plus de revenus que les salariés.
Un autre moyen que j’ai vu, c’est d’utiliser des revenus fonciers qui ne sont pas déjà financés par un crédit pour financer un achat. La banque me disait alors qu’on pouvait utiliser 70% de ces revenus pour ce financer ce qui n’est pas mal :-).
Mais il faut avoir un bien…
Sinon, il y a aussi la solution de présenter un dossier béton qui s’autofinance de A à Z, et dont le prêt vient juste apporter l’argent nécessaire au début.
A bientôt,
Marc.
Salut Marc !
Pour répondre à ta question, oui je connais certaines personnes qui ont pu obtenir beaucoup sans aucun contrat de travail d’ailleurs.
Pour ce qui est de l’utilisation des revenus fonciers et de la prise en compte des 70%, c’est une très bonne idée, mais comme tu le dis, il faut déjà avoir un bien ou plusieurs. Pour ma part, j’avais fait une demande auprès d’une banque et je leur avait demandé d’intégrer aux « revenus totaux », les futurs rentrées locatives X 0,7, la « conseillère » m’avait dit que pour elle, les futurs revenus locatifs = 0 ! Motif, elle ne sait pas dans combien de temps je vais le louer puisqu’il y a des travaux, je n’ai aucune obligation de le louer, etc.
La dernière solution que tu présentes et bien évidemment la meilleure chose à faire 🙂 Mais pas tout le monde te suivra malheureusement. Tu as beau apporter un projet avec un rendement net de 20% et un coût total de crédit à 5%, tu verras, beaucoup de banques ne suivront pas si tu débutes, que tu n’as pas de CDI, etc.
A bientôt !
Bonjour,
Effectivement, investir dans l’immobilier sans CDI est quasi mission impossible.
Même avec un bien qui s’auto-finance, toutes les banques ne suivront pas sans ce fameux contrat. C’est effectivement là que la concurrence entre les banques et un courtier peuvent notamment intervenir.
Sinon, solution 4 : financer le bien comptant, jouable pour un parking par exemple.
Solution 5 : mettre en hypothèque un autre bien équivalent.
Salut,
Exact pour ce que tu dis concernant l’auto-financement, j’en parle à Marc juste au dessus de ton commentaire.
Solution 4 : j’évoque déjà un peu cette solution dans mon article juste avant la solution 1 😉
Solution 5 : Certaines banques doivent accepter sans problème tandis que d’autres vont chipoter. Depuis un moment, je me demandais si cette solution n’était pas intéressante pour développer plus rapidement un patrimoine. A l’occasion d’un rendez-vous avec un conseiller bancaire il y a quelques mois, je lui avait demandé ce qu’il en était concernant l’hypothèque.
La réponse fut catégorique. Même si on emprunte un bien à 100 000€ et qu’on hypothèque un autre bien qui vaut 5 fois plus, ce n’est pas assez sécurisant pour eux pour la simple et bonne raison, qu’en cas de problème, les frais de procédure sont si élevés (en bonne partie non récupérables), que la banque ne pourra jamais récupérer son capital de départ.
Autrement dit, un dossier à problème est automatiquement un dossier où ils perdent de l’argent.
Bonjour,
Je suis d’accord sur le fond de l’article mais je veux apporter une remarque qui me semble importante. La crise financière rend plus difficile l’obtention d’un crédit auprès des banques et de nos jours, le CDI n’est plus le mot magique pour obtenir un crédit sur plusieurs années.
C’est vrai ! Il faut un ensemble d’éléments pour que la banque suive. Mais le CDI reste tout de même un élément clé.
Je rejoins Elyes, j’ai également l’impression que « CDI » est malheureusement le mot magique qui aide à accéder à un crédit important.
Même un CDI à 1500 € sera bien plus valorisé qu’un un jeune entrepreneur qui touche entre 3000 et 5000 € / mois, c’est une triste réalité.
Je suis actuellement sur un nouveau projet immobilier. Je n’ai pas un CDI car j’ai monté mon entreprise. Mon conseiller financier m’a dit que ça allait être compliqué car je n’ai pas 2 ans d’activités. Je vais tout mettre en oeuvre pour faire passer ce projet…affaire à suivre
Tiens nous informés 😉
Je suis dans la même situation, je viens de boucler mon dossier de demande de prêt que j’ai envoyé à ma banque perso, ma banque pro et un courtier … affaire à suivre.
salut,
qq nouvelles, j’ai recu mes offres de pret. 3 au total, avec des taux corrects, sauf de ma banque pro…. mais ils se sont alignés (-0.4%). C’est donc possible. par contre j’ai du faire faire un previsionel par mon expert comptable pour convaincre.
J’ai 21 ans, et c’est vrai que malgré mes revenus (entre 1500-2000) par mois et une grande capacité d’épargne (40 à 60 % du salaire) je ne passe pas alors que des amis sont passés avec un SMIC en CDI et sans épargne…
Depuis la crise les banques ont énormément de mal à prêter si tu n’as pas de CDI. Pour mon premier immeuble je n’ai eu aucun soucis car moi et ma compagne étions en CDI.
Je viens d’acheter un deuxième immeuble et là par contre, les choses se sont compliquées. Car moi j’avais toujours mon CDI, mais pas ma compagne avait ouvert son entreprise. Malgré qu’elle gagne 3 fois plus qu’avec son ancien salaire.
J’ai du mettre 30% d’apport au lieu des 10% habituel, pour que le crédit soit accepté ! Donc pas facile mais sans CDI on peut toujours trouver une solution pour que la banque nous fasse confiance.
Bonjour Elyes,
ton article est bien écrit et fait du sens. J’ajouterai que même pour un investisseur chevronné (qui n’a pas de CDI et dont les affaires sont florissantes) c’est difficile. Le banquier lui demandera bien plus de documents que les autres et analysera sa situation sur une période beaucoup plus longue.
Peut-être pourrons-nous croiser nos expériences ? (mon blog aide les personnes à présenter un bon dossier de demande de prêt).
Bonjour @sebastien ! Merci pour ton commentaire. Effectivement, ce n’est pas aisé, même pour quelqu’un d’expérimenté et sans CDI. Dans certains cas, avec le temps, les banquiers commencent à cerner le profil de la personne et accordent beaucoup plus facilement des prêts.
Ton blog est très intéressant, je l’ai ajouté dans mon flux RSS et je ne manquerai pas de suivre tes articles !
Bonsoir, effectivement, emprunter n’est pas donné à tout le monde… Alors le plan B, pourrait être de trouver un ou plusieurs associés. Histoire de partager les risques, en commençant malgré tout et faire ses preuves.
Bien que les bénéfices soient eux aussi partagés, chacun peut y trouver son compte. Par exemple si vous êtes bricoleur, vous pouvez prendre en charge les petites réparations ou la gestion des locataires. En contre partie, ça peut être votre associé qui cautionnera la plus grande partie du crédit ou proposera un apport plus important.
C’est un équilibre à trouver, où tout devra être inscrit noir sur blanc ! Le tout c’est de ne pas vous décourager et d’y croire.
Celui qui décide fermement d’investir en immobilier y arrivera. Quitte à commencer dans un parking avec un crédit à la consommation, y a toujours des solutions. Moi j’ai par exemple rénové totalement une grange, pour une tierce personne, et en contre partie, j’ai hérité d’un bâtiment attenant. La solution est parfois à inventer…
@jean-christophe : Non seulement tout doit être écrit noir sur blanc, mais il faut également bien connaître la personne avec qui on projette de faire l’opération. Ce point est très important et peut éviter de nombreuses complications ultérieures.
En tout cas, je suis 100% d’accord avec le fait qu’il faut chercher d’autres solutions et que la solution est parfois à inventer 🙂
Bonjour, nous sommes de retour de l’étranger après une très longue expatriation et souhaitons (à 45 ans !) acheter notre premier bien immobilier. Nous avons un capital qui nous permet d’acheter la maison convoitée, voire même de réaliser des investissements plus importants mais nous sommes tous deux sans emploi aujourd’hui car en transition de carrière. Sans CDI ça ne passe pas auprès des banques… Comment avoir accès au crédit immobilier dans notre situation ? Nous louons à un prix très élevé aujourd’hui car la région est chère. Merci !
@ShanghaiOlive : je vous invite à consulter mon dernier article qui répondra en partie à votre question ! https://www.investman.fr/emprunt-sans-banque/
Petite précision : tous les courtiers ne prennent pas de frais… En ce qui nous concerne par exemple, nous sommes uniquement rémunérés par les banques (comme tous les courtiers !), et nous ne demandons pas de frais de courtage à nos clients. Bon à savoir…
Bonjour,
Je dispose d’une maison payée estimée à 200.000 euros que je souhaite mettre en bail 3/6/9 à 1100 euros par mois en région parisienne et je suis en cdi avec avance sur commission à 1200 par mois et Je n’ai pas d’apport à par cette hypothèque de ma maison secondaire que je veux louer.
Mon projet serait d’acquérir un voir deux appartements déjà loués 500 euros par mois d’une valeur de 90.000 euros.
Ma courtiere m a fait comprendre que les miracles c’était à lourdes…
Auriez vous un conseil pour m aider?
Merci